Antalya Site Yönetimi: Hukuki Derinlik ve Kurumsal Yönetim Stratejileri

Antalya, Türkiye'nin turizm başkenti olmasının yanı sıra, inşaat sektörünün ve toplu konut projelerinin en hızlı geliştiği metropollerin başında gelmektedir. Bu gelişim, "Site Yönetimi" kavramını basit bir kapıcılık hizmetinden çıkarıp; hukuk, finans, insan kaynakları ve teknik bakımın iç içe geçtiği multidisipliner bir uzmanlık alanına dönüştürmüştür. Özellikle Konyaaltı, Lara, Döşemealtı ve Kepez gibi bölgelerde yükselen binlerce dairelik kompleksler, adeta küçük birer şehir gibi yönetilmek zorundadır. Bu makalede, Antalya site yönetimi, Antalya apartman yönetimi ve Antalya bina yönetimi süreçlerini, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ışığında, Yargıtay içtihatları ve güncel mevzuatlar çerçevesinde, daha önce hiç ele alınmamış bir derinlikte inceliyoruz. Amacımız, kat malikleri, denetçiler ve yöneticiler için başucu niteliğinde bir kaynak oluşturmaktır.

Bölüm 1: Site Yönetiminin Anayasası: "Yönetim Planı" ve Önemi

Pek çok kat maliki, tapusunu aldığında sadece dairesinin sınırlarına odaklanır. Oysa tapu sicilinde o parsel için tescil edilmiş bir "Yönetim Planı" mevcuttur. KMK Madde 28'e göre Yönetim Planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Antalya'daki sitelerde yaşanan sorunların %80'i, matbu, kırtasiyeden alınma veya müteahhidin avukatının standart taslağı ile oluşturulmuş, sitenin gerçeklerine uymayan yönetim planlarından kaynaklanmaktadır.

Profesyonel bir Antalya site yöneticiliği vizyonu, işe bu planı revize ederek başlar. Peki, ideal bir yönetim planında neler olmalıdır?

• Aidat Paylaşım Kriterleri: Kanun "arsa payı" dese de, yönetim planı ile "eşit paylaşım" veya "metrekareye göre paylaşım" kararlaştırılabilir. Örneğin, 1+1 daire ile 4+1 dairenin güvenlik giderine eşit katılması veya ısınma giderinin m2 bazlı olması gibi detaylar burada netleştirilmelidir.
• Ortak Alan Kullanım Kuralları: Havuzun saat kaçta kapanacağı, balkonların camla kapatılıp kapatılamayacağı, otoparkta her daireye kaç araç hakkı düşeceği bu planda yazmalıdır.
• Ticari Üniteler: Zemin kattaki dükkanların site girişini kullanıp kullanamayacağı, tabelalarının boyutu ve aidata katılım oranları belirlenmelidir.

Yönetim planını değiştirmek için tüm kat maliklerinin 4/5'inin (yüzde 80) oyu gerekir. Bu zor bir orandır, bu nedenle profesyonel yönetim, genel kurulları çok iyi organize ederek bu değişiklikleri hayata geçirir.

Bölüm 2: Genel Kurul (Toplantı) Yönetimi ve Karar Alma Süreçleri

Sitelerin en üst karar organı "Kat Malikleri Kurulu"dur. Ancak Antalya'da yapılan toplantıların büyük bir kısmı, usul hataları nedeniyle mahkemelik olmakta ve iptal edilmektedir. Profesyonel Antalya bina yönetimi, "iptal edilemez" toplantılar için şu prosedürü uygular:

a) Çağrı Usulü ve Tebligat (KMK Md. 29)

Toplantıdan en az 15 gün önce çağrı mektubu tüm maliklere ulaştırılmalıdır. "Kapıya astım", "WhatsApp grubuna yazdım" demek hukuken yeterli değildir. İmza karşılığı elden teslim veya iadeli taahhütlü posta şarttır. Özellikle Antalya'da yurt dışında yaşayan maliklere "Elektronik Tebligat" (KEP) veya e-mail yoluyla (yönetim planında varsa) bildirim yapılmalıdır.

b) Hazirun Cetveli ve Vekaletnameler

Toplantıya kimin katıldığı "Hazirun Cetveli" ile kayıt altına alınır. Bir kişi, oy sayısının %5'inden fazlasını vekaleten temsil edemez (40 daireye kadar olan binalarda en fazla 2 kişi). Bu kural, bir grubun yönetimi ele geçirmesini engellemek içindir. Profesyonel yönetim, vekaletnamelerin yasaya uygunluğunu toplantı başlamadan denetler.

c) Karar Yeter Sayıları

Her karar için aynı çoğunluk aranmaz. Yönetici, bu matematiksel ayrımlara hakim olmalıdır:

• Yönetici Seçimi: Sayı ve arsa payı çoğunluğu (Yüzde 51).
• Faydalı Yenilik (Örn: Mantolama, Asansör Yenileme): Sayı ve arsa payı çoğunluğu.
• Lüks Yenilik (Örn: Havuz Yapımı): Tüm kat maliklerinin oy birliği.
• Yönetim Planı Değişikliği: 4/5 çoğunluk.

Bölüm 3: Yöneticinin Hukuki ve Cezai Sorumlulukları (Risk Yönetimi)

Yöneticilik, bir "Vekalet" akdidir ve vekil, müvekkiline (kat maliklerine) karşı sadakat ve özen borcu altındadır. Günümüz şartlarında Antalya apartman yönetimi, basit bir organizasyon işi değil, ciddi riskler barındıran bir görevdir.

a) İş Sağlığı ve Güvenliği (6331 Sayılı Kanun)

Apartmanlar "Az Tehlikeli" sınıfta yer alsa da, iş kazası riski her zaman vardır. Çatıda kiremit aktaran usta düştüğünde, eğer yönetici "Yüksekte Çalışma İzni"ni kontrol etmediyse, emniyet kemeri taktırtmadıysa ve İSG risk analizini yaptırmadıysa, TCK kapsamında "Taksirle Yaralama/Ölüme Sebebiyet Verme" suçundan yargılanır. Profesyonel yönetim firmaları, OSGB (Ortak Sağlık Güvenlik Birimi) ile çalışarak bu riski minimize eder.

b) Asansör İşletme Sorumluluğu

Antalya'da "Kırmızı Etiket"li asansörlerin çalıştırılması yasaktır. Yönetici, asansörü mühürletmekle yükümlüdür. Eğer mühürletmez ve bir kaza olursa, yönetici "Asli Kusurlu" sayılır. Profesyonel Antalya bina yöneticiliği, yetkili bakım firmasıyla sözleşme yapar, yıllık periyodik kontrolleri (MMO veya TSE) aksatmaz ve eksikleri 30 gün içinde giderir.

c) Kişisel Verilerin Korunması (KVKK)

Bina girişine borçlu listesi asmak, kamera kayıtlarını komşulara izletmek veya kat maliklerinin telefon numaralarını üçüncü kişilerle paylaşmak suçtur. Profesyonel yönetim, veri sorumlusu sıfatıyla hareket eder, aydınlatma metinlerini hazırlar ve verileri şifreli sistemlerde saklar.

Bölüm 4: Uyuşmazlıkların Çözümü ve Arabuluculuk

Site yaşamında gürültü, koku, park yeri veya aidat ödememe gibi nedenlerle komşular arası husumetler yaşanır. Antalya site yönetimi, ilk aşamada "Yönetim Planı"nı uygulayarak idari çözüm üretir. Yazılı ihtarname gönderir. Eğer sorun çözülmezse, Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 33 gereği Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurulur. Ancak mahkeme süreçleri uzun sürdüğü için, 2023 yılında yürürlüğe giren "Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk" sistemi devreye girmiştir. Profesyonel yönetim, dava açmadan önce arabuluculuk sürecini yönetir, tarafları masaya oturtur ve uzlaşı sağlar.

Bölüm 5: Profesyonel Yönetim Firmasının Rolü ve Seçimi

Tüm bu karmaşık süreçler, amatör bir yöneticinin (emekli bir kat malikinin) tek başına altından kalkabileceği yükler değildir. Antalya'da profesyonel Antalya site yönetimi firması ile çalışmak şu avantajları sağlar:

1. Kurumsal Hafıza: Yöneticiler değişse de belgeler, bilgiler ve süreçler kaybolmaz.
2. Hukuk Desteği: Firmanın avukatları, icra takiplerini ve davaları ücretsiz (vekalet ücreti karşı taraftan alınmak üzere) takip eder.
3. Teknik Kadro: Elektrikçi, tesisatçı aramak zorunda kalmazsınız; firmanın teknik ekibi müdahale eder.
4. Mali Güvence: Zimmet suçlamalarına karşı kurumsal muhataplık ve şeffaf banka hareketleri sunulur.

Sonuç olarak; sürdürülebilir, huzurlu ve değerini koruyan bir site için, hukuka tam uyum sağlayan, vizyoner ve profesyonel bir yönetim anlayışı şarttır. Mülkünüzü şansa değil, kanunlara ve uzmanlara emanet edin.