Antalya Site Yönetimi: Hukuki, İdari ve Operasyonel Mükemmellik Rehberi

Antalya, gayrimenkul sektörünün ve toplu yaşam kültürünün Türkiye'deki en dinamik laboratuvarlarından biridir. Turizmin etkisi, yoğun göç dalgası, yabancı yerleşimci profili ve iklimsel özellikler, Antalya'daki apartman ve site yönetimini, standart bir "yöneticilik" işinden çıkarıp, çok katmanlı bir "Yönetim Bilimi" haline getirmiştir. Konyaaltı'ndaki lüks rezidanslardan Kepez'deki devasa konut projelerine, Lara'daki köklü apartmanlardan Döşemealtı'ndaki villa kentlere kadar her yapı, kendine özgü bir yönetim stratejisi gerektirir. Ancak hepsinin ortak paydası, hukuka uygunluk, şeffaflık ve sürdürülebilirliktir.

Bu dev rehberde, Antalya site yönetimi, Antalya apartman yönetimi ve Antalya bina yönetimi kavramlarını, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), Türk Borçlar Kanunu, İş Kanunu ve ilgili yönetmelikler ışığında, daha önce ele alınmamış bir derinlikte inceliyoruz. Bu makale, sadece yöneticiler için değil, mülkünün değerini korumak isteyen tüm kat malikleri için bir başucu kaynağıdır.

BÖLÜM 1: SİTE YÖNETİMİNİN ANAYASASI VE HUKUKİ TEMELLER

1.1. Yönetim Planı: Sitenin DNA'sı

Her sitenin tapu kütüğünde tescilli bir "Yönetim Planı" vardır. KMK Madde 28'e göre bu plan, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Ancak Antalya'daki sitelerin %90'ı, müteahhitlerin tapu tescili sırasında alelacele hazırlattığı, matbu ve binanın gerçeklerine uymayan planlarla yönetilmeye çalışılmaktadır. Bu durum, krizlerin temel kaynağıdır.

Profesyonel bir Antalya site yöneticiliği anlayışı, işe bu planı analiz ederek başlar. İdeal bir yönetim planında şu detaylar bulunmalıdır:

• Gider Paylaşım Kriterleri: Kanun "arsa payı" dese de, yönetim planı ile "eşit paylaşım" kararlaştırılabilir. Örneğin, güvenlik ve kapıcı giderlerinin daire büyüklüğüne bakılmaksızın eşit, yakıt giderinin ise metrekareye göre ödenmesi gibi.
• Ortak Alan Kullanımı: Havuzun kullanım saatleri, balkonların camla kapatılıp kapatılamayacağı, dış cepheye klima ünitesi asılıp asılamayacağı.
• Ceza ve Yaptırımlar: Yönetim planına aykırı davranışlarda uygulanacak yaptırımlar (Hukuki sınırlar içinde).

Yönetim planını değiştirmek için tüm kat maliklerinin 4/5'inin (yüzde 80) oyu gerekir. Bu zor bir orandır, bu nedenle profesyonel yönetim, genel kurulları çok iyi organize ederek bu değişiklikleri hayata geçirir.

1.2. Kat Malikleri Genel Kurulu: Karar Alma Mekanizması

Sitenin yasama organı genel kuruldur. Yöneticinin yetkisi buradan doğar. Ancak Antalya'da yapılan toplantıların çoğu usul hatalarıyla doludur ve mahkemelik olmaya açıktır. İptal edilemez bir genel kurul için yol haritası:

1. Çağrı ve Gündem: Toplantıdan en az 15 gün önce, gündemi içeren çağrı mektubu tüm maliklere (kiracılara değil!) imza karşılığı veya iadeli taahhütlü posta ile tebliğ edilmelidir. Antalya'da yurt dışında yaşayan maliklere e-tebligat veya (yönetim planında varsa) e-posta ile bildirim şarttır.
2. Hazirun Cetveli: Toplantıya katılanların ve vekillerin imzaladığı listedir. Tapu sahibi dışında kimse (eşi, çocuğu dahil) vekaletname olmadan oy kullanamaz.
3. Vekalet Sınırı: Bir kişi, oy sayısının %5'inden fazlasını temsil edemez. 40 ve daha az bağımsız bölümü olan binalarda bir kişi en fazla 2 kişiye vekalet edebilir. Bu, "Vekalet toplayarak yönetimi ele geçirme" kurnazlığını önlemek içindir.
4. Divan Heyeti: Toplantıyı yönetici değil, o gün seçilen Divan Başkanı yönetir. Bu, tarafsızlık ilkesi gereğidir.

BÖLÜM 2: YÖNETİCİNİN GÖREV VE SORUMLULUKLARI (ATEŞTEN GÖMLEK)

2.1. İdari ve Mali Sorumluluklar

Yönetici, kat maliklerinin vekilidir (KMK Md. 38). Görevleri:

• Defter Tutma: Karar defteri, işletme defteri, gelen-giden evrak kayıt defteri. Bu defterlerin noter tasdikli olması ve usulüne uygun işlenmesi şarttır. Kayıp defter veya eksik kayıt, yöneticinin şahsi sorumluluğunu doğurur.
• İşletme Projesi: Yıllık tahmini bütçeyi hazırlamak ve tebliğ etmek. Tebliğ edilmeyen projeye dayanarak icra takibi yapılamaz.
• Belge Saklama: Faturalar, makbuzlar ve sözleşmeler kanuni sürelerce saklanmalıdır. Profesyonel Antalya bina yönetimi, bu belgeleri dijitalleştirerek bulut sistemlerinde yedekler.

2.2. Hukuki Temsil ve Dava Takibi

Yönetici, kat malikleri kurulunun verdiği yetkiyle siteyi dışarıya karşı temsil eder.

• Aidat Davaları: Aidatını ödemeyen malike karşı icra takibi başlatmak yöneticinin görevidir. Bunun için genel kurul kararına gerek yoktur, yasa doğrudan yetki verir.
• Müdahalenin Men'i Davaları: Ortak alana tecavüz eden (Örn: Koridora ayakkabılık koyan, sığınağı depo yapan) sakinlere karşı dava açmak için genel kuruldan yetki alınmalıdır.

2.3. Cezai Sorumluluklar (Hapis Riski)

Yöneticilik sadece para toplamak değildir. İhmal, suç oluşturabilir.

• İş Kazaları: Sigortasız çalıştırılan kapıcı veya çatıda önlemsiz çalışan usta düştüğünde, yönetici "İşveren Vekili" sıfatıyla "Taksirle Yaralama/Ölüme Sebebiyet Verme" suçundan yargılanır.
• Güveni Kötüye Kullanma: Toplanan paraları şahsi hesabında tutmak veya belgesiz harcamak, TCK kapsamında zimmet suçudur.
• KVKK İhlali: Borçlu listesini bina girişine asmak, kişisel verileri ifşa suçudur.

BÖLÜM 3: ANTALYA'YA ÖZEL YÖNETİM ZORLUKLARI VE ÇÖZÜMLERİ

3.1. Yabancı Yerleşiklerle İletişim ve Hukuk

Antalya'da bazı sitelerde yabancı nüfus %50'yi aşmaktadır. Rus, Ukrayna, Alman, İran ve İngiliz vatandaşlarının hukuki statüleri ve beklentileri farklıdır. Çözüm: Profesyonel Antalya apartman yöneticiliği, çok dilli yönetim hizmeti sunar. Duyurular en az 3 dilde hazırlanır. Yabancıların Türkiye'deki KMK'yı bilmemesinden kaynaklanan sorunlar (Balkon kullanımı, gürültü vb.) sabırla ve yasal dayanaklarıyla anlatılır. Yabancı maliklere karşı icra takibi süreçleri, uluslararası tebligat hukuku gerektirdiği için uzman avukatlarca yönetilir.

3.2. Sezonluk Kullanım ve "Hayalet Daireler"

Yazlık amaçlı kullanılan dairelerin kışın boş kalması, yönetim için mali ve teknik sorundur.

• Aidat Tahsilatı: Yurt dışında olan malikten aidat toplamak zordur. Online ödeme sistemleri (Sanal POS) ve kredi kartı ile tahsilat altyapısı kurulmalıdır.
• Güvenlik ve Bakım: Boş dairelerde su patlaması veya hırsızlık riski vardır. Yönetim, "Daire Gözetim Hizmeti" sunarak, belirli aralıklarla kontrolleri yapar ve mal sahibine raporlar.

3.3. Kısa Dönem Kiralama (Airbnb) Sorunu

Antalya'da turizm amaçlı günlük kiralama yaygındır. Ancak bu durum, site güvenliğini ve huzurunu bozar. Yasal Durum: "Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Hakkında Kanun" gereği, bir binada kısa dönem kiralama yapılabilmesi için tüm kat maliklerinin oy birliği ile izin vermesi gerekir. Profesyonel yönetim, bu iznin olmadığı durumlarda yasadışı kiralama yapanları tespit eder, tutanak tutar ve Valiliğe bildirerek ağır para cezaları uygulanmasını sağlar.

BÖLÜM 4: KRİZ YÖNETİMİ VE ARABULUCULUK

4.1. Komşuluk Kavgaları ve Sosyal Uyum

Gürültü, otopark, evcil hayvan... Bu klasik üçlü, Antalya'da kültürel farklarla birleşince büyür. Yönetim Stratejisi: Yönetici taraf tutmaz, kural uygular. Şikayet geldiğinde, şikayetçinin ismini gizli tutarak ilgili daireye resmi yazı yazar. Sorun devam ederse, "Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk" süreci başlatılır. Dava açmadan önce taraflar arabulucu huzurunda uzlaştırılmaya çalışılır.

4.2. Doğal Afetler ve Acil Durumlar

Deprem, sel, yangın... Yönetici kriz anının lideridir.

• Sivil Savunma: Sığınakların boş ve kullanıma hazır tutulması.
• Yangın Önlemleri: Yangın tüplerinin ve hidrantların çalışır durumda olması.
• Sigorta: Binanın "Ortak Alan Sigortası" ile güvence altına alınması. DASK sadece daire içini kapsar, ortak alan hasarları için bina sigortası şarttır.

BÖLÜM 5: PROFESYONEL YÖNETİME GEÇİŞİN AVANTAJLARI

Tüm bu yüklerin altından amatör bir yöneticinin kalkması imkansızdır. Profesyonel Antalya bina yöneticiliği firmaları şu katma değerleri sağlar:

1. Kurumsal Hafıza ve Süreklilik: Kişilere bağlı olmayan, sürdürülebilir bir sistem.
2. Maliyet Avantajı: Toplu satın alma gücüyle (havuz kimyasalı, yakıt, sigorta) sağlanan indirimler, firmanın hizmet bedelini amorti eder.
3. Hukuki Kalkan: İşlemlerin hukukçular denetiminde yapılması, siteyi ve malikleri tazminat risklerinden korur.
4. Teknik Uzmanlık: Binanın çürümesini engelleyen mühendislik vizyonu.

Sonuç olarak; Antalya'da mülk sahibi olmak büyük bir yatırımdır. Bu yatırımı korumanın yolu, onu ehil ellere, yani profesyonel yönetim şirketlerine teslim etmekten geçer. Huzur, kural ve nizamın olduğu yerde başlar.