Antalya Bina Yöneticiliği: Hukuki ve Mali Mayın Tarlası
Pek çok apartman sakini, yöneticiliği "sırası gelince yapılan", "biraz aidat toplayıp faturaları ödeyen" basit bir görev olarak görür. Oysa Türk hukuk sisteminde Antalya bina yöneticiliği (veya yöneticisi), son derece ağır sorumluluklarla donatılmış bir "Vekil" statüsündedir. Antalya gibi büyük ölçekli ve personelli binaların yoğun olduğu bir şehirde, amatör bir yöneticinin bilmeden yapacağı bir hata, hem kendisine hem de tüm komşularına (kat maliklerine) ağır idari para cezaları ve tazminatlar olarak geri dönebilir. Profesyonel Antalya apartman yönetimi firmalarının varlık sebebi, tam da bu riskleri bertaraf etmektir.
Sosyal Güvenlik Kurumu (SGK) Riskleri
Bir apartmanda kapıcı, bahçıvan veya temizlikçi çalıştırılıyorsa, o bina resmen bir "İşyeri", kat malikleri "İşveren", yönetici ise "İşveren Vekili"dir. Antalya bina yönetimi süreçlerinde en sık yapılan hatalar şunlardır:
- Sigortasız İşçi Çalıştırma: "Haftada bir geliyor", "Emekli zaten" denilerek sigortasız çalıştırılan temizlik personeli, iş kazası geçirdiğinde veya şikayet ettiğinde, geriye dönük primler ve devasa cezalar (bir daire parası kadar) çıkar.
- Eksik Gün Bildirimi: Part-time çalışanların "Eksik Gün Bildirim Formu"nun zamanında verilmemesi.
- Yabancı Çalışanlar: Antalya'da yaygın olan izinsiz yabancı personel çalıştırmanın cezası, kişi başı on binlerce lirayı bulur ve sınır dışı prosedürü uygulanır.
İş Sağlığı ve Güvenliği (İSG) Sorumluluğu
6331 Sayılı Kanun, apartmanları da kapsar. Bir yöneticinin "Bilmiyordum" deme lüksü yoktur. Binanın kazan dairesi, asansör boşluğu, çatı katı gibi alanlarında risk analizi yapılmalıdır. Örnek bir senaryo: Çatıyı tamir etmeye gelen usta, emniyet kemeri takmadığı için düşerse, yönetici "Taksirle yaralamaya/ölüme sebebiyet verme" suçundan yargılanabilir. Profesyonel Antalya site yöneticiliği, binaya giren her teknik personelin İSG belgelerini, yüksekte çalışma sertifikasını kontrol eder ve taahhütname imzalatmadan çatıya çıkarmaz.
Vergi Usul Kanunu ve Defter Tutma
Apartmanlar kurumlar vergisinden muaf olsa da, vergi mükellefiyetleri vardır.
- Karar Defteri: Noter onaylı olmalı, kararlar okunaklı yazılmalı ve kapanış tasdikleri her yıl ocak ayında yapılmalıdır. Tasdiksiz defter, mahkemede delil niteliği taşımaz.
- Muhtasar Beyanname: Kapıcı maaşları gelir vergisinden muaftır ancak yöneticiye, denetçiye huzur hakkı ödeniyorsa veya serbest meslek makbuzu (avukat, mali müşavir) alınıyorsa muhtasar beyanname verilmelidir.
- Vergi Numarası: Her binanın potansiyel vergi numarası olmalıdır.
Asansör Yönetmeliği ve Mühürlenme Riski
Antalya'da binlerce binada asansör bulunmaktadır. "Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği" gereği, yöneticinin asansörü yılda bir kez A Tipi Muayene Kuruluşu'na kontrol ettirmesi zorunludur. Kırmızı etiket alan asansörü tamir ettirmeyip çalıştırmaya devam eden yönetici, olası bir kazada "Asli Kusurlu" sayılır ve hapis cezasıyla yargılanabilir. Profesyonel Antalya apartman yönetimi, kırmızı etiketli asansörü anında kullanıma kapatır, revizyonu yaptırır ve yeşil etiketi alana kadar süreci takip eder.
KVKK (Kişisel Verilerin Korunması) İhlalleri
Son yılların en popüler cezaları KVKK kaynaklıdır.
- "Borçlular Listesi"ni apartman girişine isim-soyisim ve borç miktarı açıkça görünecek şekilde asmak suçtur (Kişisel veriyi ifşa).
- Güvenlik kamerasının komşunun kapısını veya balkonunu görmesi suçtur (Özel hayatın gizliliği).
Özetle; Antalya bina yöneticiliği, "emeklilikte vakit geçirme" aktivitesi değildir. Hukuki, mali ve teknik bilgi gerektiren profesyonel bir iştir. Kendinizi ve komşularınızı riske atmamak için, tüm bu mevzuata hakim, kurumsal, sigortalı ve sözleşmeli yönetim firmalarıyla çalışmak en güvenli yoldur.